Ki lehet közös képviselő, illetve kell-e hozzá képesítés?

Ez egy elég gyakran elhangzó kérdés és a bipoláris voltából adódó maximálisan lehetséges 2 választ ki is használva, mindkét lehetséges válasznak vannak képviselői.

Reményeim szerint ezzel a kis áttekintővel sikerül iránymutatást adni az eligazodásban.

1.   Rögtön az elején szeretnénk rövidre zárni a kérdést: véleményünk szerint a közös képviselő tevékenységnek nincsen előírt (és megszerezhető) képzettsége, az szigorúan bizalmi elven alapuló választott tisztség, mely a közgyűlési határozattal jön létre. Mint a társasházi törvény is fogalmaz: ha a közös képviselő megbízatása során társasházkezelői tevékenységet is ellát, akkor rendelkeznie kell a törvényben előírt képesítések valamelyikével. Jelenleg ezek az OKJ52:Társasházkezelő és az OKJ54:Ingatlankezelő képesítések, tehát nem „Közös képviselő” képesítés, mivel olyan nem létezik. Ez egyben azt is jelenti, hogy aki „csak” kizárólag közös képviselői tevékenységet lát el, annak viszont nem kell szakképesítéssel rendelkeznie.

2.          Jelen cikk célja is kettős:

2.1.      Egyrészt a legfontosabb célja, hogy felhívjuk a társasházi tulajdonosok és ezen keresztül a közgyűlések figyelmét arra, hogy amikor közös képviselőt választanak, akkor legyenek figyelemmel a társasházi törvény III. fejezetének 43§(2) pontjára és a teljes IV. fejezetre melyek szabályozzák a közös képviselő tisztségtől eltérő társasházkezelő és az ingatlankezelő feladatait és feltételeit. Mi erősen javasoljuk, hogy a közös képviselőt, egyben válasszák meg társasház kezelőnek is, hiszen ezzel többletszolgáltatást kapnak, illetve várhatnak el, valamint szakirányú végzetséggel rendelkező tisztségviselőt kapnak.

2.2.      Másrészt szeretnénk a címben szereplő kérdést megválaszolni, magából a társasházi törvényből levezetve a választ.

A továbbiakban a Társasházi Törvény helyett a  „THtv” rövidítést fogom használni, illetve minden szószerinti jogszabályi idézetet dőlt kékszínnel fogokszerepeltetni!

3.          A THtv. „54. § (1) „Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.”, illetve a THTv 49§(1)(d) ”üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.”

3.1.      Mint látható a THtv.  54. § (1) bekezdésben (IV. fejezet) és a THTv. 49§(1)d) pontjában sem szerepel a „Közös képviselő” kifejezés, miközben a THtv. megkülönbözteti ezen két tevékenységeket, sőt, mint a következő bekezdésekben idézett THtv. paragrafusokból kiderül a fenti THtv.. 54. § (1) bekezdésben felsorolt társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenységek (IV. fejezet) a THtv. 52§(b;c) és 53§(b;c) szerint „Megbízási szerződés alapján” ellátott önálló feladatkörök, miközben a közös képviselőt a közgyűlési határozat választja meg!

3.1.1.      Az OKJ képzések jegyzékeiben a THtv.-ben megemlített feladatkörök közül (43§;52§(1);53§(1)) mindössze  az ingatlankezelésre és társasházkezelésre vannak csak képzések, közös képviseletre nincs.

3.1.2.      A THtv. „52-53. § (B; C) „…megbízási szerződés alapján…” szövegből is látható, hogy a társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenységek egyszerű megbízási szerződés alapján ellátott feladatkörök, míg ezzel szemben

3.1.3.      a közös képviselő tevékenység választott tisztség. 28§ (1) „A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:” d) „a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról”

3.2.      Mindezek mellett az THtv. 43§(2) és 49§(1) is egyértelműen az álláspontunk igazolja, hiszen:

3.2.1.      a 43§(2) bekezdés, kerek perec kimondja, hogy ugyan a közös képviselő is elláthat társasház-kezelői tevékenységet, de azt is, hogy ezt közgyűlési határozatnak is ki kell mondania, azaz a közös képviselőt választó közgyűlési határozat önmagában nem ad automatikusan felhatalmazást a  „társasház-kezelői tevékenység” végzésére, csak akkor, ha erre a közgyűlési határozat külön kitér!

3.2.2.      És itt eljutottunk arra a vitapontra is, hogy miért is kell a szerződésekben külön rögzíteni az önálló feladatköröket, mint feladat, azaz miért is nem elég, az, ha csak a „közös képviselet” szerepel, mint feladat!

3.2.3.    „43§(2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.”

3.2.4.      a 49§(1) egyértelműen rendezi a közös képviselővel szembeni követelményeket (pontosabban, hogy ki nem lehet az) és ezen több pont között egyáltalán nem szerepel a szakképesítésre vonatkozó előírás, sőt a 49§(1)d) pontja kiemeli, hogy „üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén” kell a végzettség!

3.2.5.      „49. § (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet:” … 49§(1)d) „üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének”

4.          Mindezek mellett az ezúton mellékelek pár internetes hivatkozást a témában:

·       http://info.szuperingatlan.hu/2008/08/18/társasházi-feladatok-a-közös-képviselő-feladatai-2.html

·       http://ltk.hu/hirek/20040329/a-kozos-kepviselo-nem-tarsashazkezelo  

·       ADÓVILÁG 2008/08 szám. A társasházi közös képviselő jogviszonyáról (dr. Tóth Ibolya jogász) APEH Közép-magyarországi Regionális Igazgatóság